保安工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說"安全第一"，保安工作具有第一位的意義，只有物業(yè)的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內(nèi)工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。

　　1、治安管理

　　(1)、治安工作的特點及主要任務(wù)

　　特點：

　　A、以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。

　　B、物業(yè)保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。

　　C、服務(wù)性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作為保安人員，要樹立"服務(wù)第一、用戶至上"的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。

　　D、軟件與硬件同時抓。一個物業(yè)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。

　　主要任務(wù)：

　　A、固定崗工作。著裝整齊，維持秩序，疏導交通車輛，為客人咨詢指引方位及提送行李等，同時應(yīng)注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。

　　B、安全巡檢。定時和不定時地對物業(yè)內(nèi)外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。

　　C、停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。

　　D、案件處理。對物業(yè)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進行立案偵查，并按有關(guān)規(guī)定上報公安機關(guān)處理。

　　E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進行消防訓練。

　　F、與其他部門搞好配合工作。

　　2、相應(yīng)的治安防范措施

　?。?）保安部的組織結(jié)構(gòu)

　　物業(yè)物業(yè)管理處保安部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復雜。保安部一般的班組設(shè)置如下：

　　（2）合理安排治安崗

　　A.智能監(jiān)控中心三班倒24小時值班

　　B.地下車庫入口三班倒24小時值班

　　C.物業(yè)巡邏崗三班倒24小時值班

　　D.業(yè)入口大門三班倒24小時值班

　　E.保安隊長總體協(xié)調(diào)管理。（保安人員共計16人，前臺及門童共計4人）

　?。?）加強非辦公時間門崗的監(jiān)控力度

　　A.人流出區(qū)控制圖

　　門崗值勤

　　業(yè)戶

　　所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認

　　在登記本簽字

　　檢查證件（出入證）無異常放行

　　來訪客戶

　　放行

　　其他人員

　　放行

　　B.物流出區(qū)控制圖

　　門崗值勤

　　用戶所帶物品

　　詢??? 問

　　執(zhí)用戶證明

　　執(zhí)管理處開的放行條放行

　　來訪客戶

　　收回放行

　　其他人員

　　確認無誤，收回放行條放行

　　（4）組建機動快速應(yīng)急分隊

　　快速應(yīng)急分隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。

　　（5）實行24小時巡視

　　巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。

　?。?）加強區(qū)域巡邏

　　為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。

　?。?）治安狀況統(tǒng)計

　　對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。

　?。ǘ┸囕v管理

　　車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設(shè)。

　　1、位置規(guī)劃

　　車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想：

　　2、內(nèi)部要求

　　對于機動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實施以下管理措施：

　?。?）了解用戶車輛情況，實行便捷停放

　?。?）實施停車專用車位制度

　　（3）物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度（4）嚴禁無牌車進入停車場

　?。?）做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定

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　　消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。

　　1、宣傳教育

　　開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹"預防為主，防消結(jié)合"的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的"119"消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。

　　消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：

　?。?）物業(yè)防火工作的各項有關(guān)規(guī)定；

　?。?）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；

　?。?）消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；

　　管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點：

　?。?）遇到緊急情況時自己的職責任務(wù)；

　?。?）重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。

　　2、日常檢查

　?。?）防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。

　?。?）應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；

　　（3）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。

　　（4）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。

　?。?）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。

　　3、讓用戶參與物業(yè)的消防管理

　?。?）組織物業(yè)人員開展消防演習。

　?。?）請消防支隊做有關(guān)知識講座。

　?。?）成立義務(wù)消防檢查隊，對物業(yè)消防設(shè)施進行檢查。

　　4、消防報警特殊處理程序

　　通知?????????????????????????????? 往現(xiàn)場

　　報警?????????????????????????????? 往現(xiàn)場

　　往現(xiàn)場

　　報告

　　掌握現(xiàn)場情況

　　報告

　　往現(xiàn)場

　　通知